蜀道翰文府哪几栋楼盘好

同学们，此前我曾发过问答系列，表示200-300万级别的新房越来越少，但从我长期对各种咨询需求来看，不到300万的预算，才是我们成都楼市真实的大多数，因此也一直比较关注这类群体的买入需求。

趁着这个机会，今天来提名2个，不到300万预算的新房，综合来说，既不属于神盘系列，又在总价上相对克制，因此对买家而言，入手难度也较为友好。

它们就是成华区“金色中环”轴线上的二八板块蜀道翰文府以及东郊记忆的誉浪东望。

首先来说下蜀道翰文府，它是2021年12月，成都第三批次集中供地的时候，由铁投拿下的一宗双限地。

这宗地位于二八板块核心区，在大名鼎鼎的万科知园西北侧，宗地面积69.9亩，体量中等偏大；容积率为3.0，稍微刚改一点；清水限价是2.3万/平，因为是精装交付，预估最后开出来的单价，可能达到2.6万+。另外还配建了大概7%的人才公寓，除了成华人才们，几乎可以忽略不计了。

我对它的定义是，成华刚改楼盘。单价稍高，交通（地铁）配套表现一般，但是由于有部分小户型吸引低预算群体，因此报名热度不低，但顺销剩余房源也可能会有，刚需和普通资格，都可以积极尝试。

我们评判一个楼盘，主要是看三方面。

一是价格。这一点关乎到是否买得起，也关乎到是否买得到，价格，是制约我们是否对它想有进一步了解的先决条件。

第二是板块。一个板块的好与坏，直接关系着配套是否完善，自住的可能性，楼盘的未来发展潜力。买房无非寻求两个目的，一是能否自住，周边生活是否便利；通勤上是否有难度，地铁公交干道路网是否丰富。二是是否有TZ价值，板块是核心板块，还是偏僻冷门板块，大家对它是看涨的，还是看空的？这里体现的是房产的ZZ和流通性问题。

第三个，才是产品。也就是楼盘内部，一眼望去或者数据层面，是刚需，还是刚改，又或者是改善？对应的相关指标，就是小区体量，容积率，绿化率，建面大小，套内实得，梯户比，楼间距，户型设计，梯户比，总楼层，物业管理，车位比，采光等细节化的分析了。

因此，具体到蜀道翰文府，我们先把第一价格和第三产品，结合起来看。

翰文府楼栋分布图和户型都已经出炉，目前规划了13栋，总1304户，户型比较人性，不仅有88-89-95平的套三单卫，也有107-115平的套三双卫，还有129-130平的套四双卫。这3个段位的户型，在设计上上大同小异，所以基本上可以理解为，蜀道翰文府就只有3个户型，对应3个总价段。楼栋合围式布局，楼间距，最大可以达到100多米，这点非常良心了。外围的好些都是T4高层，只有中庭楼王的4、5、10、11栋是T3的刚改产品（115-130户型），不过也基本配得上3.0的容积率了。

其中预计最先开盘的，是南侧的B地块，也就是8-13栋，8、9、12、13栋是T4高层，10、11栋是T3高层。

建面并不大，对于低预算相对友好，但凡事有利有弊，也加剧了买入的难度。

这个楼盘有个很大的特点，那就是作为一个双限地，居然没有跟风地去挖地下室。

挖地下室这个操作大家都应该很清楚了，双限地后，好些开发商为了利润的最大化，弄个几百平的底跃，标价很低，让人食之无味，弃之可惜。

关键是，底跃能拉低小区的预售均价，从而使得正常楼层的单价，就比想象中的预售价高了不少。

不说远了，就同在二八的万科知园、万科和园，就是底跃爱好者。

蜀道翰文府产品一出，良心立见高下。

所以2.3万的清水限价，加上3k的装标，很明显，我们基本可以预估后面出来的均价大概是2.6万出头。

这样一来，88-95平的套三单卫，总价预估是230-250万；107-115平的套三双卫，总价预估是280-300万；129-130平的套四双卫，总价预估是340万内。

所以，产品虽然谈不上纯粹的改善，但是也能达到刚改的程度，价格则是一把双刃剑，太便宜，竞争难度加剧，太贵，预算不足也难，如今它的230-340万级别，我认为基本上还是符合当前二八板块的市场行情，属于比较稳的一种开发节奏。

基于这个状况，刚需+300万内预算的购房者，可以大胆冲刺，普通+300万以上的也不要自怨自艾，可以努力尝试，机会一直是给有准备的人，假设顺销的话，也是报名了的才能替补。

当然，从外部的板块来看，这个就所见即所得了，二八是三环内非常少见的，能腾退出来3000亩地块集中开发的热土，目前板块内已经集中了新希望、万科、铁投、首钢、中车、朗诗、蓝光等开发商，整体打造出来的城市界面，会非常纯粹和新潮，再加上处于中环轴线上，和建设路、东郊记忆、万年场、东客站等板块，往来频发，联系紧密，未来的兑现度可以说是很高的。

但是相对遗憾的在于，目前从蜀道翰文府出发，步行到地铁，不论是7号线的八里庄站还是17号线二期（在建）的机车厂站，目测都超过了1公里。

这是一个市面上稍显尴尬的距离，走路嫌远，三轮嫌贵。

至于教育资源，附近的七中英才，大家也知道了，基本等同于（成华）全区摇号，目前成华的2、3、4、5、6区，小升初都对口摇号七中英才，所以概率之下，它并不能成为蜀道翰文府的学区房。

目前最为稳妥的，最为可能的，应该是它旁边在建的一所新学校，二仙桥西片区配套小学，据说是双林小学领办，综合来说，未来在成都定位中等，不成问题。

或者换句话说，有些家长想着学区新房，那么来二八本就是错误的，二八新房最大的优势，在于板块的纯粹性，各项配套的均衡性，而不是哪一项特长。

如果真要对学区新房感兴趣，直接去看金牛石笋街旁边的融信世纪缦云？嗯，顺销中，敞开买哈。

蜀道翰文府目前来说，是二八门槛最低，最为中庸的兼顾买法，板块内没其他的竞争楼盘了。

它预计是6月开放样板间，目前正在蓄客，然后6月下旬开盘（比之前预估的8月提前了）。

另外，此前业内，包括某小程序，把B地块的9栋列为了下批次，最新的消息是：B地块涵盖9栋，将一次性全部推出，一共是588套房源。

交房时间，相对较晚，预估是2025年，时间比较久，期间的租房成本，拿证限售的时间周期成本，应该合并考量。

但是，却不太会出现烂尾的可能，开发商是国企，实力不俗，这个和下篇要谈到的誉浪东望，有着明显的不同...（未完待续）

我是dawuhao，一个深耕成都楼市11年的，纯买方立场房产知识号，各大媒体平台均有冒皮皮，欢迎大家关注。

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