北京富力城算是什么档次小区

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一。

前几天富力集团曝雷，连着有几个问我交楼风险的，其中还有外地的项目。不好说，实在不好说。不了解人家的财务状况，谁敢说准话儿啊。当然，如果真了解了财务状况，估计就更不敢说准话了。大多数高杠杆的房企现在都这种情况，刀尖上行走，希望能熬过去吧，要不然又是无穷无尽的麻烦。

今天又有个问富力城的，但问的是这里为什么案子这么多？问得我一头雾水，怎么多了？说是媒体又曝光了一个案件，某中介公司员工两头坑，截留了上千万的买房钱赌博了。我倒是没见过这案子，回想了一下以前的，好像确实不少，曝光的就好几起。

但这说明不了什么，因为富力城太大了，140万平米的总建面，大概相当于四分之一的天通苑吧。虽然这里的户型大，户数相对少，那也4/5000户呢。这么多人本来就事儿多，有钱人多的地方更是是非多，有点儿案子的新闻正常。

普通的小区一般也就几百万的案子，也就这种高价小区能动辄千万，从某种角度讲都有吹牛逼的资格了。从侧面也说明了富力城保值挺好，业主里有钱人多。

二。

富力城曾经有个案子在我看来挺丢人的，也就是北京当年号称最大的黑中介案。

案子大概发生在2006年前后，正是房价开始暴涨的时候，富力城作为双井的标杆，自然涨幅凶猛，早早的就破了万。开始爆出这案子还不是因为黑中介，而是类似于黑色社会的行为。论坛上有帖子，说富力城总有不明身份的人进进出出，穿着打扮和普通业主很不相同，一眼能认出来。而且这些人还惹是生非，不光故意毁坏公共设施，甚至还调戏恐吓女业主。

我看到这种帖子没当回事儿，还调侃了一下富力城的物业呢，甚至怀疑这些人就是物业雇来的。因为在几乎同时期，富力城打业主的事件刚闹的沸沸扬扬，没主儿这又是物业的骚操作。当然那个年代打业主的事儿也多，东边的九龙花园打的更狠，把业委会主任的眼睛都打瞎了，好像还不了了之。这就是当时的乱象，野蛮生长，甚至有人叫嚣，不敢打业主的物业肯定做不好服务，也不都是什么狗屁逻辑。

但富力城的事儿后来警方介入了，竟然是一群黑中介，当然不是房产中介，而是职业中介，帮人找工作的。只不过这帮人只收钱，不真正给找工作。也不知当时这帮人为什么都要聚集在富力城，搞不懂。反正最大的一家竟然在小区里租了8套房，开了8家连锁公司，无论求职者进哪家都是被骗，然后就是被暴力威胁，受害者连报案都不敢。

这种事儿其实到现在都存在，骗什么介绍费、服装费、培训费、押金什么的。只要还有人还幻想找到钱多事儿少离家近的工作，那骗子就会存在。当时我看了报道，其中被骗的最多的一个竟然要找的工作是保安，人家承诺每个月8000，这小子就上当了。

我看了都觉得可笑，当年保安的正常工资也就2000多，凭什么人家给8000啊。年薪十万到今天都算高的，十六年前的一个保安就想拿到，这不是找被骗呢吗？

据说是骗子们在富力城盘踞了一年多，赚了上百万。最多的时候一天就能挣两三万，专骗那些没文凭没经验，长的难看但想的美的。钱少不要紧，人傻还贪婪就行，积少成多就都是骗子的菜了。

这件事儿之后应该是富力城开始了整顿，也正好赶上北京“工商14号令”发布，也就是民宅禁商令，严禁普宅小区再办公，所以顺势就都给清除了。也幸亏当时整改了，要不然任由发展的话，肯定影响日后的保值。

三。

在富力城拿下这块地之前，我根本就不知道有富力这家公司，至少是没什么印象。粤派房企，基本都是被广州的宏观调控给逼着北上的。在此之前的珠江就是如此，在广州不好拿地了，只好来抢北方的地盘儿。

两位老板拿下广渠门这块地的时候正是2002年315的时候，31.5亿，这就是北京房地产历史上第一个地王的诞生。之后才有了大兴的第二代地王，顺驰领海。第三代地王，广渠门15号地，金茂府（当时叫中化方兴）。

富力夺得地王的时候有个笑话，说这是南方房企看北京的开发商净玩儿虚的，所以专门赶着“315”打假来了，连出的价格都是“31.5”。

而且在当时参与竞标的四家企业中，没有一家北京本土开发商，也就是Soho勉强能算，但仍然是出身海南。所以，这次拍卖会就已经预示着北京开发商的整体败落。从此北京进入群雄逐鹿的时代，掀起了一场场的楼市争锋。到今天，有的升起，有的坠落。

当时房地产业内都在争论这块地值不值，北京开发商和南方开发商谁更精明谁赢了什么的。我在网上却看到了一篇评论，说这其实是标志着北京东部老工业基地的彻底衰败，是新时代CBD和房地产的强势崛起。

我觉得有道理，从此之后到现在，北京人，尤其是新北京人，几乎忘记了这些朝阳东部老工厂的存在。我也忘的差不多了，只有偶尔走在老公房里，才能想起这些厂子曾经的辉煌。北重、北汽、北人、光华木材厂、化工厂、北起重……想当年能在这些大厂里上班，那是何等的荣耀，是在街道集体小厂里挣零碎钱的底层百姓们的梦想。我对这些工厂倒没有太大的感觉，但听小时候的朋友说起过，当年他的父母亲友们聊起大厂，流露出的就是五个字：羡慕嫉妒恨。

但没落也是必然的，无论大厂小厂，只要是非垄断行业，基本上都在改开之后衰落了。这也甭讨论什么体制制度原因了，没意思，反正是落后于时代了，必然被淘汰。

我记得这么件小事儿，也能说明老国营工厂的一些问题。大概是1995年左右，我们公司招聘了个司机，北京人，对道路非常的熟悉，人也不错。但干了也就不到一个月吧，有一天忽然要请假，说是回单位领福利去。我们挺奇怪，您怎么还有单位啊，竟然还能发福利？

结果这哥们儿说了，他是北内的，正式工，但嫌工资低，所以干脆出来打工。也没办什么停薪留职的手续，工人也办不了，而是雇了一个人替他上班。我们都听傻了，还有这种骚操作？但当时就是有这种情况，人家自己不上班，找个愿意上的替自己干活，工资奖金全归这个人（没多少钱），福利归自己，就这么简单。

不知别人怎么想，当时我是挺震惊的，国营大厂的管理竟然能松懈到这种程度，连工作岗位都能私下外包，那还谈什么质量和效率？

结果是老板也不怎么的听说了这件事，立刻就把这人给开了。理由也很简单，这不光说明北内的管理有问题，也说明这个人肯定是厂子里不愿要的，大概率是调皮捣蛋不好好干活，所以领导索性睁一眼闭一眼，换个人来还好管理呢，至少不惹事儿。

这就是件小事儿，但也能体现出当年这些国营大厂的衰落吧，甭管是原因还是结果，都只能说明管理真的很混乱，甚至是无奈。工人简直爱上不上，反正也没多少活儿，更没多少钱，全是混日子。最终只能落得个厂子搬迁，甚至是被兼并破产，总之结局一样，都是土地被卖掉，厂子变成新小区。

那富力为什么要高价参与竞标？其实很简单，没办法。在此之前，北京的土地市场并不透明，大部分都是私下拿地，也就是协议转让。有直接从原产权单位手中拿的，比如Soho现代城就是从二锅头酒厂直接拿的。还有的就是从二手三手乃至十八手土地，这就是炒地皮的。甭管哪种情况吧，都需要两个字“关系”，没有关系连信息都得不到，有钱没用。而富力刚到北京，没有这种背景，又觉得等不起，所以干脆在公开市场上博弈。哪怕贵了点儿也无所谓，还相当于做广告了呢。

其实后来再看富力城的土地价格也不算贵了，2700块钱而已，在当时只要能卖到6000块钱就肯定盈利。当时富力城开盘的时候内部价是6000多点儿，6200，几乎是保本吧，不赔不赚。也有人说综合成本是6700，但这估计是计税成本了。

到今天这里随便都是11万左右，跟大盘走势差不多，涨了不到20倍。而土地价格呢，那远远不止20倍了，今天如果双井再推出一块地，10万块钱一平都有人抢着要，30倍都不止。所以说，房价上涨这些年，谁持有土地才能赚的更多。

四。

富力在拿下土地之后就是招兵买马了，而且还挺狠，直接把同为粤派房企，珠江在北京的操盘人谢强给挖来了。老谢在业内名气极大，不仅成功开发了珠江骏景，在南三环卖出了高价。而且还替朱老板拿下了好几块地，立下了定鼎之功。他的强项就是拿地和营销，而这对刚到北京的富力地产来说是最缺乏的，所以两边一拍即合，谢强走马上任。

之后的事儿就谁都知道了，富力又拿下了豆各庄双桥农场的土地，富力又一城。虽然有些违规吧，但老板是赚了大钱了。然后还有富力爱丁堡，白家庄青年印刷厂的地，这更是赚了大钱。信然庭应该就和老谢没关系了，因为他干了好像也就一年多不到两年。外界也说不清老谢到底为什么离职，说什么的都有。但在我看来，一个文人出身的职业经理人，心中总会有诗和远方吧，和纯粹商人的老板未必能志同道合。

不过老谢在富力城的营销上确实做的很好，风生水起。从开盘之前就各种活动不断，一年到头的各种打折促销，搞的我都算不清楚什么售价了。这就是人家的目的，业内人都算不清，普通买房人就更糊涂了，那就稀里糊涂的交钱吧。

而且老谢还和潘石屹当时联手做了一笔大买卖，也就是联合采购。两家加起来200多万的总建面，那对哪家材料商来说都是天文数字，肯定是拼命报低价了。仅此一项，应该就替富力省了不少钱。

其实老谢并不太懂工程，而富力有自己的天力团队，在成本上玩儿的更精，是北方开发商无法相比的。仅仅从“抽筋”来说吧，也就是减少钢筋量，至少北京的开发商直到2006年了还不太敢过分呢。而传说南方房企能计算到毫厘之间，既不闯祸，又减少了成本。当然现在的开发商都玩儿的好着呢，在限价的大背景下，全都在抠成本。

我并不是说富力城的质量不好，而是说这是2003年后的常用手段了，别的小区或许也会采用。因为那会儿的土地价格并不太贵，而工程则占了挺大比重。比如富力城的楼面价2700，在当时已经是天价了。而四环外的楼面价当时才1000多，1500都算高的了。那建安成本呢，在哪儿都一样，高层基本都2500左右，高档的能到3000多，肯定比土地贵。那只要每平米节约下100块钱，100万平米就是1个亿啊，在当年是天量的利润了。

2003年这种事儿不太多，主要是北京开发商太土，也就是没见过世面，不敢太过分。也搭着房子不好卖，怕万一质量不好就更卖不出去了。而非典之后房价开始上涨，老板和设计师们也都开窍了，那就为了利润铤而走险呗。反正质量好不好的也都卖的出去，表面工作做足就行了。尤其是一些保障房回迁房，那质量，谁住谁知道吧。

五。

富力城在当年还发生了一些事，至少是对我很震撼的，那就是炒房客开始大量出现。在此之前北京有炒房的，但不多，而且都集中在商铺写字楼和公寓市场，普宅的很少。尤其是1998年之后，普宅的价格变动不大，甚至还下跌呢，那炒个什么劲儿啊？

可2003年之后不同了，房价上涨，闻到发财味道的炒房客自然出现，大肆运作，到处兴风作浪。最典型事件就发生在富力城，当时有个炒房客，本来是炒华腾园的，从4000多炒到了6000多，赚了不少钱。但富力城开盘之后，此人清空了华腾园所有的房子，全力买入富力城，前前后后据说买了50多套。

当时网上就有人宣称，华腾园等小区的涨幅必定落后于富力城，所以一定要抢先入局。当时我也相信这说法，毕竟富力城做的确实好，北京第一个用楼书的小区，而且还有园林手册，细节太到位了。但非说要超出周边太多，我是不太信的。

但这就是眼光差距呗，当时富力城和华腾园几乎同等价格，相差无几。但今天已经是11万和7万的差距了，假如当时都是100平的房子，那就是差了400万的收益啊。此人买了50套，靠，不算了，太气人，必须打击炒房客。

其实投资更惨的是富力城旁边的小区，广馨居。在富力城买6200的时候，这里也在6000左右。当时有人在这两个小区中琢磨，都劝他买富力城呗，规模大品牌好。但这人贪图二手房带装修，于是买了广馨居。到现在这里才6万多，差了快一半了。此人还是房地产业内的，前些年才实在忍不下去卖了广馨居，估计是天天看着富力城太腻歪了。

当然还有更惨的，马路对面的优士阁，70年的公寓。这里和富力城是同一年的，只是差了几个月吧。价格肯定是比富力城贵的多了，8000多，商铺更贵，25000。当时我还参加了一次推介会，听人家讲的挺有道理的。从产品档次，使用功能，稀缺程度上都对普宅有碾压的优势。那会儿甚至还承诺回报率，年涨幅10%以上，租金回报率最高15%。

这么多年过去了，优士阁涨到了4万，这升值率，不知道有多少业主哭晕在厕所了。去年还有个咨询的跟我说，凭什么这里不能触底反弹呢，如果抄底是不是就能赚大发了？我也说不好只能问他一句：这房价的差额不是一次行情造成的，而是十多年累积下来的。那问题就来了，如果时光能倒流，你准备到哪年去抄底？如果觉得之前这十多年都不算能抄到，又凭什么相信现在就能抄到底呢？万一地板下边儿有地下室咋办，地下室下边还有地狱呢。你以为到底了，但阎王爷说他的辖区有十八层，啥时候是头儿啊？

六。

其实富力城也不算升值多高的，只不过是在双井板块内算不错的了，比多数小区强。但和旁边的首城国际比又弱了点儿，和金茂府豪宅比就差的更多了。但毕竟这里的成绩也不错，算是很稳妥的了。

仅供参考。